La Suprema Corte è recentemente intervenuta per ribadire la nullità di qualsiasi atto tra vivi, sia in forma pubblica sia in forma privata, avente per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o parte di essi costruiti dopo il 17.3.1985, qualora in essi non vengano menzionati gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
Nel caso specifico la vicenda prende le mosse dall’acquisto di un immobile per il quale la società venditrice aveva chiesto la trasformazione in abitazione e si era impegnata ad ottenere il rilascio del certificato di agibilità, ma tale certificato non era mai stato ottenuto e il Comune aveva preannunciato il rigetto della domanda di sanatoria.
L’acquirente evocava in giudizio il venditore, la Banca mutuante e il Notaio rogante chiedendo la declaratoria di nullità o risoluzione del contratto (di vendita e di mutuo) nonché la condanna dei convenuti alla restituzione delle somme e al risarcimento del danno.
Gli Ermellini sono stati quindi chiamati a rispondere su quali siano le condizioni necessarie per la declaratoria di nullità di un atto di compravendita immobiliare.
Innanzitutto, la nullità comminata dall'art. 46 TUE e dagli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985, secondo consolidata giurisprudenza, è nullità testuale diretta conseguenza della mancata inclusione degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile.
Il titolo infatti deve esistere realmente ed essere riferibile a quell'immobile.
Solo in presenza nell’Atto della dichiarazione del venditore «degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato» (Cass. SS. UU. 8230/2019).
L’informazione oggetto della dichiarazione , in base a successivi arresti giurisprudenziali, oltre che reale e riferibile al bene, deve essere veritiera poiché il contenuto della dichiarazione ha carattere informativo nei confronti del compratore.
Pertanto, secondo gli Ermellini, la dichiarazione mendace equivale all’omessa dichiarazione e determina parimenti la nullità dell’atto.
Nel caso di specie l’acquirente, sino alla stipula, ignorava che l’immobile in vendita fosse non un attico ma un lavatoio, e non sapeva che fosse stata presentata una domanda di concessione in sanatoria qualificando il bene come lavatoio. Pertanto, la richiesta di condono era mendace giacché riguardava un lavatoio e non una soffitta e anche perché l’opera non era condonabile in quanto conclusa successivamente al 31.03.2003.
Nella fattispecie in esame, la sentenza impugnata in sede di legittimità ha ritenuto sufficiente che l’Atto menzionasse la presentazione della domanda di condono e il pagamento delle due rate da parte della società venditrice. Tuttavia la dichiarazione relativa alla circostanza che i lavori fossero stati ultimati entro la data prescritta dalla legge (31.03.2003) proveniva dalla società costruttrice (soggetto diverso dal venditore) e la suddetta dichiarazione era riferita all’intero stabile e non solo alla porzione in oggetto.
La decisione gravata non ha inoltre considerato che la società venditrice ha indicato una data diversa e successiva di ultimazione dei lavori riferiti all’intero fabbricato, riconoscendo così che la domanda di condono per quanto riguarda la dichiarazione di termine dei lavori entro il 31.03.2003 non era veritiera.
Del resto anche la dichiarazione del venditore ex art. 40 legge 47/1985 era parimenti non veritiera in quanto fondata su quella domanda «ciò, in quanto non era neppure in astratto ipotizzabile che i lavori riferiti alla singola unità all’interno del fabbricato potessero essere considerati ultimati prima dei lavori dell’intero fabbricato e, infatti, la stessa sentenza impugnata ha poi dato per pacifico il fatto che la sanatoria non era stata rilasciata a causa dell’ultimazione tardiva dei lavori, oltre il termine del 31-3-2003 fissato per il condono».
Nel caso in esame, quindi, la dichiarazione del venditore in relazione al titolo abilitativo risulta mendace e ciò comporta la nullità del contratto.
“[…] gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 legge 4 gennaio 1968 n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo” Cassazione Civile, Sez. II, l’ordinanza del 31 marzo 2026 n. 7972